Unibail-Rodamco-Westfield : la mariée était-elle vraiment trop belle ?

Unibail-Rodamco-Westfield : la mariée était-elle vraiment trop belle ?

C’était un mariage en grande pompe : en décembre 2017, le numéro un de l’immobilier commercial en Europe Unibail-Rodamco annonçait le rachat d’un autre géant des centres commerciaux, le groupe d’origine australienne Westfield Corporation. Un très beau parti, qui annonçait des noces prometteuses. Trois ans plus tard, la crise du Covid-19 est passée par là, et certains actionnaires — dont l’ex-dirigeant d’Unibail, Léon Bressler, et Xavier Niel, fondateur du groupe de télécommunication Iliad — montent au créneau pour appeler au divorce et revenir sur cette union.

« Immobilier : Unibail-Rodamco s’offre la Rolls des centres commerciaux » (les Échos), « Unibail-Rodamco rachète Westfield pour créer un géant des complexes commerciaux » (Le Point) « L’association de deux propriétaires de centres commerciaux donnera naissance à la plus grande société immobilière de vente au détail d’Europe » (Financial Times)… En décembre 2017, la presse française et internationale n’avait de superlatif plus enthousiaste pour parler du mariage entre les deux géants de l’immobilier commercial, Unibail-Rodamco et Westfield.

Une tractation à 21 milliards d’euros qui a permis à l’entreprise française d’acquérir son homologue australienne et devenir la première foncière européenne avec 62,1 milliards d’euros de patrimoine, composés de 104 centres commerciaux et d’immeubles de bureaux dispersés dans 27 métropoles en Europe et aux États-Unis.

Un rachat stratégique alors qu’à l’époque, les signaux inquiétants se multipliaient déjà pour le secteur des centres commerciaux, ringardisés et concurrencés par les grandes enseignes du commerce en ligne. Mais avec ce rachat, l’entreprise « Unibail-Rodamco-Westfield » comptait justement amorcer sa gigantesque transition vers un nouveau modèle de croissance, tournée vers une montée en gamme des boutiques et des lieux capables de proposer des « expériences » aux visiteurs.

Mais trois années ont passé, et une partie, minoritaire, des actionnaires d’URW (4,1 %) entend remettre en cause ce rachat. Le carrosse se serait-il changé en citrouille ?

La Fronde Bressler/Niel

Car le Covid-19 a coûté cher à Unibail-Rodamco : centres commerciaux déserts, bureaux vides et entreprises locataires au bord du gouffre, et ce, aux quatre coins du globe. Les conséquences sont lourdes et son résultat net récurrent a baissé de 27 %, à 667 millions d’euros, au premier semestre 2020 tandis que les facturations de loyers ont baissé de 15 %, à 1,1 milliard d’euros. Ces derniers mois, la valeur brute de son patrimoine immobilier a ainsi été ramenée à 60 milliards d’euros (-7,6 %).

Les sources de revenus de l’entreprise se sont donc brutalement taries. Pour sortir de la tempête, la direction de l’entreprise a dévoilé au début du mois de septembre un plan de 9 milliards d’euros, intitulé « RESET », destiné à maintenir la flexibilité financière du groupe et lui permettre de maintenir sa stratégie élaborée à long terme : montée en gamme et diversification. Pour permettre cela, une augmentation de capital de 3,5 milliards d’euros a été annoncée.

Une stratégie qui doit pérenniser le groupe et sauvegarder un maximum d’emplois sur le long terme, mais qui a un coût, notamment pour les actionnaires : 4 milliards d’euros de cessions d’actifs d’ici 2021, une baisse de 800 millions d’euros d’investissements, baisse des dividendes…

De quoi en effrayer certains. Un consortium d’investisseurs, qui entend s’opposer à cette augmentation de capital lors de l’Assemblée générale du 10 novembre prochain, s’est ainsi mis sur pied avec Léon Bressler, représentant d’Aermont Capital et surtout ancien patron d’Unibail durant 14 ans, Xavier Niel le fondateur du groupe de télécommunication Iliad et Susana Gallardo, actionnaire indépendante. Une opération menée tambour battant contre Christophe Cuvillier, président du directoire du groupe Unibail-Rodamco-Westfield, avec la mise sur pied — et c’est inédit en France — d’un site Internet narrant leurs arguments et présentant leurs solutions pour sauver le groupe.

L’objectif affiché de ces « frondeurs » : changer radicalement la stratégie entamée par URW il y a plusieurs années et se concentrer uniquement et exclusivement sur les centres commerciaux européens en cédant le portefeuille américain de l’entreprise. Dis autrement : revenir sur le rachat de Westfield en vendant les actifs outre-Atlantique et tenter de traverser la crise en revenant à une activité plus « classique » avec les grands centres commerciaux européens.

URW, un mariage de raison

Susana Gallardo, Léon Bressler et Xavier Niel arriveront-ils à leurs fins ? Rien n’est moins sûr. D’abord, leur « contre-proposition » ne propose rien de moins qu’un virage à 180 ° par rapport à la stratégie du groupe et une refonte totale de la gouvernance de l’entreprise, en pleine crise économique et sanitaire mondiale.

De plus, les critiques à l’égard du rachat de Westfield, fin 2017, présenté désormais comme une mauvaise opération dont il faudrait faire table rase, pourraient souffrir d’un manque de crédibilité : entrés au capital d’URW respectivement en 2019 et en 2020, Léon Bressler et Xavier Niel arrivaient en connaissance de cause. Ils n’ont donc pas été « floués », et leur prise de position aujourd’hui peut apparaître comme « à contretemps ».

Enfin et surtout, ce consortium d’investisseurs ne représente à lui seul que 4 % des actionnaires d’Unibail-Rodamco-Westfield, une très petite minorité.

Une fronde qui a contre elle une stratégie long terme qui pourrait bien être la meilleure option pour sortir l’entreprise de l’ornière. En effet, le plan « RESET » proposé par la direction actualise et accélère une mutation décidée il y a plusieurs années, et qui s’organise autour de deux axes : se concentrer sur les centres commerciaux les plus prestigieux sur les deux rives de l’Atlantique et organiser une mue vers un autre modèle d’espaces de consommation. Une double stratégie de montée en gamme et de proposition « d’expérience visiteur » qui doit permettre à l’immobilier commercial de résister à la montée en puissance du e-commerce.

De ce point de vue, le rachat de Westfield Corporation par Unibail-Rodamco ne doit rien au hasard : l’entreprise australienne, a, depuis les années 60, développée un véritable savoir-faire dans la mise sur pied d’espaces commerciaux « différents » et « dynamiques ». Là où les autres poids lourds du secteur se sont longtemps contentés de proposer une rangée de boutiques, Westfield est une marque bien identifiée dans le monde anglo-saxon pour son offre d’espaces commerciaux en perpétuel renouvellement. Une « image de marque », qui mêle shopping, mais aussi attractions, divertissements… Des « lieux de sortie », et pas uniquement des espaces de consommation : à ce titre, son rachat par Unibail-Rodamco s’inscrit bel et bien dans la stratégie élaborée depuis de nombreuses années par l’entreprise française pour contrecarrer la concurrence en ligne.

La presse et les investisseurs ne l’avaient vraisemblablement pas vu venir, mais, lors du rachat de Westfield, la crise de l’immobilier commercial était déjà profonde, et le Covid-19 n’a fait qu’accélérer une situation rendue déjà difficile par la concurrence du e-commerce. Si le groupe URW traverse actuellement la plus dangereuse tempête de son histoire, l’entreprise garde son cap pour sortir de la tourmente. Son principal risque désormais : une mutinerie de ses actionnaires, qui pourrait tout faire capoter.

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