Alors que la ville reste parmi les plus attractives, les prix de l’immobilier y ont baissé de 3,1 % sur un an, et de 2,4% sur les trois derniers mois. En cause ? Des politiques locales ayant conduit à une diminution des prix.
Baisse ou stabilisation ?
Davantage qu’une baisse, il faut plutôt voir cette diminution des prix comme une stabilisation sur le long terme. « Bordeaux a connu une hausse des prix très importante sur les dix dernières années. Il est donc logique et normal qu’à un moment donné, les prix se stabilisent », estime Fabienne Romain, responsable de l’agence Bedin Immobilier Bordeaux Intendance.
Un constat partagé par Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. « Entre janvier 2015 et mai 2018, Bordeaux a vu ses prix augmenter de 40%, soit la plus grande augmentation de prix. Même à Paris, ils n’ont grimpé «que» de 16% seulement, sur la même période », rappelle-t-elle. La tendance baissière à Bordeaux est donc normale puisqu’il s’agit de « la quatrième grande ville la plus chère de France avec un prix au mètre carré de 4600 € ».
Encadrement des loyers
La principale mesure ayant conduit à la baisse des prix concerne l’encadrement des loyers, un dispositif imposant aux propriétaires un loyer maximal. Depuis le lancement de cette mesure, « les investisseurs sont bloqués, constate Fabienne Romain. Nombreux sont ceux qui voudraient investir et qui regardent attentivement la chose avant de passer à l’acte. La prise de décision des investisseurs est plus longue. Certains renoncent même à investir ».
En effet, « l’encadrement des loyers est un frein important pour les investisseurs car il réduit la rentabilité de leur bien. Les acheteurs louent dans des conditions discutables », abonde Maître Nicolas Peyré. Toutefois, « Bordeaux reste une destination attractive pour les investisseurs locatifs qui ne semblent pas avoir été découragés », assure Thierry Vignal, président de la société spécialisée dans l’investissement locatif Masteos.
Permis de louer
Bordeaux a également pris une mesure pour luter contre les marchands de sommeil, le permis de louer. Celui-ci a un impact sur les prix dans le sens ou il impose aux propriétaires d’améliorer l’état de leurs biens, sous peine d’une amende allant de 5000€ à 15 000€. « À chaque fois qu’on établit un nouveau bail et qu’on est localisé dans les zones concernées, il faut redemander à la mairie l’autorisation de louer, ce qui peut dissuader les investisseurs d’acquérir un bien à Bordeaux », assure Fabienne Romain.
« On a 3 ans pour mesurer les effets et s’il est inefficace ou contre-productif il pourra être revu », explique l’adjoint au maire de Bordeaux chargé du logement, Stéphane Pfeiffer, rappelant qu’il s’agit d’une « expérimentation jusqu’à 2026 ».
Parc immobilier vieillissant
Le dernier facteur pouvant expliquer la baisse des prix concerne l’âge des immeubles. « L’essentiel du parc immobilier bordelais est ancien avec des biens qui datent du 18e et du 19e siècle et est donc fortement impacté », par le diagnostic de performance énergétique (DPE) explique Fabienne Romain.
« Le fait d’avoir un logement classé F ou G peut freiner aussi bien les investisseurs qui ne pourront plus louer les pires passoires thermiques dès janvier 2023 que les personnes qui achètent leur résidence principale et sont sensibilisées à la crise énergétique », insiste-t-elle.
